Ein Immobilienprojekt in der Region PACA stößt auf Einschränkungen, die das mediterrane Lebensumfeld manchmal in den Hintergrund drängt. Zwischen einem Markt, in dem die Nachfrage durch Demografie und Tourismus unterstützt wird, und einer Regulierung, die sich bei der Vermietung von möblierten Wohnungen verschärft, erfordert jede Kauf- oder Investitionsentscheidung präzise technische Parameter. Diese Parameter vor der Unterzeichnung zu verstehen, vermeidet kostspielige Fehler in einem Gebiet, in dem die Preise stark von Gemeinde zu Gemeinde variieren.
DPE und touristische Vermietung in PACA: die regulatorische Einschränkung, die bereits beim Kauf berücksichtigt werden muss
Der Immobilienmarkt in der Region PACA zieht natürlich Käufer an, die eine saisonale Vermietung, zumindest teilweise, in Betracht ziehen. Die Regulierung hat sich in diesem Punkt erheblich geändert.
Seit dem 21. November 2024 kann jede neue Genehmigung für eine Nutzungsänderung für ein möbliertes Tourismusobjekt einen DPE verlangen, der zwischen A und E eingestuft ist. Ab dem 1. Januar 2034 können nur noch Wohnungen, die in die Klassen A bis D eingestuft sind, diese Genehmigung erhalten. Der Kauf eines alten, schlecht isolierten Objekts mit dem Ziel einer kurzfristigen Vermietung wird somit zu einem riskanten Unterfangen, wenn der DPE nicht das erforderliche Niveau erreicht.
Diese Verschärfung betrifft insbesondere die Küstengebiete und die Touristenzentren der Region, wo die Versuchung, zur saisonalen Vermietung überzugehen, am größten ist. Ein Objekt, das energetisch in die Klasse F oder G eingestuft ist, erfordert Renovierungsarbeiten, bevor es touristisch vermietet werden kann, was die Rentabilitätsberechnung von Anfang an verändert.
Fachleute wie accia-immobilier.fr unterstützen Käufer bei der Bewertung dieser technischen Einschränkungen im provenzalischen Terrain.
Obergrenze für saisonale Vermietung: was die Gemeinden in PACA festlegen können
Seit dem 1. Januar 2025 haben die Gemeinden die Möglichkeit, die Obergrenze für die Vermietung der Hauptwohnung auf 90 Tage pro Jahr zu senken, im Vergleich zu 120 Tagen zuvor im allgemeinen Rahmen. Diese kommunale Freiheit schafft erhebliche Unterschiede innerhalb der Region.
Für einen Eigentümer, der eine gemischte Nutzung (Hauptwohnung einen Teil des Jahres, saisonale Vermietung den Rest der Zeit) in Betracht zieht, verändert diese Regel die finanziellen Rahmenbedingungen. Die Anzahl der mietbaren Nächte verringert sich, und damit auch das potenzielle Mieteinkommen.
- Überprüfen Sie bei der Gemeindeverwaltung der betreffenden Gemeinde, ob die Obergrenze auf 90 Tage gesenkt wurde, da nicht alle Gemeinden die gleiche Regel anwenden
- Diese Einschränkung in den Finanzierungsplan vor dem Kauf einbeziehen, indem die Rentabilität auf der Grundlage der niedrigsten Obergrenze berechnet wird
- Die Verpflichtung zur Registrierung von möblierten Tourismusobjekten, die 2026 allgemein wird, im Voraus antizipieren, mit einer Nummer, die in jeder Mietanzeige angegeben werden muss
Diese administrativen Einschränkungen wiegen besonders schwer in den Gemeinden der Küstenregion Var, der Alpes-Maritimes oder der Bouches-du-Rhône, wo der touristische Druck strengere Regeln rechtfertigt.
Immobilienfinanzierung in PACA: abwägen zwischen Kredit, Eigenkapital und Besteuerung
Die Finanzierung eines Immobilienprojekts in PACA beschränkt sich nicht darauf, einen wettbewerbsfähigen Kreditzins zu erhalten. Die Struktur der Finanzierungsanordnung hängt vom Typ der Immobilie und der vorgesehenen Nutzung ab.
Für eine Hauptwohnung bleibt die Berechnung klassisch: Kreditfähigkeit, Eigenkapital, Laufzeit des Kredits. Die Herausforderung liegt vor allem in der Wahl des Standorts, da eine Wohnung in Marseille und ein Haus im Hinterland der Alpen erhebliche Preisunterschiede bei vergleichbaren Flächen aufweisen.
Für eine Mietinvestition kommt die steuerliche Frage sofort ins Spiel. Neubauprojekte in PACA können Zugang zu Steuervergünstigungen bieten, aber die Nettorentabilität hängt vom Kaufpreis pro Quadratmeter und der tatsächlich erzielbaren Miete ab. Ein teureres, neues Objekt, das mehrere Jahre lang keine Renovierungsarbeiten benötigt, kann rentabler sein als ein günstiges, altes Objekt, das umfangreiche energetische Renovierungen erfordert.
Hauptwohnung oder Mietinvestition: zwei unterschiedliche Finanzierungslogiken
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Perspektive der Hauptwohnung auf ein Mietprojekt anzuwenden. Bei der Hauptwohnung stehen die Nähe zu Annehmlichkeiten und die Lebensqualität im Vordergrund. Bei einer Investition bestimmt die Mietnachfrage des Viertels die Relevanz des Kaufs.
In Marseille, Nizza oder Toulon bleibt die Mietnachfrage stark, dank der Studierenden und der mobil arbeitenden Bevölkerung. Kleine Flächen (Studios, Zwei-Zimmer-Wohnungen) vermieten sich schnell und erzielen oft eine höhere Mietrendite als große Flächen, bei einem zugänglicheren Einstiegspreis.
Immobilienmarkt PACA: Wahl zwischen Küste, Metropole und Hinterland
Die Region Provence-Alpes-Côte d’Azur umfasst sehr unterschiedliche Marktrealitäten. Die Region als homogenen Block zu betrachten, führt zu Fehleinschätzungen bezüglich der Preise, der Nachfrage und des Wertsteigerungspotenzials.
- Die Küste (Côte d’Azur, Küste Var, Calanques von Marseille) konzentriert die höchsten Preise, aber auch die stärkste touristische Nachfrage, was die saisonalen Mieten trotz der regulatorischen Verschärfungen unterstützt
- Die Metropolen (Marseille, Nizza, Aix-en-Provence, Toulon) bieten einen Vermietungsmarkt, der von Studierenden und Berufstätigen getragen wird, mit einer anhaltenden Mietnachfrage nach kleinen und mittleren Flächen
- Das Hinterland (Luberon, Alpilles, Haute-Provence, Hinterland von Nizza) weist deutlich niedrigere Kaufpreise auf, hat jedoch eine saisonalere und weniger regelmäßige Mietnachfrage
Die Wahl zwischen diesen drei Segmenten hängt direkt vom Ziel ab: regelmäßiges Mieteinkommen, langfristige Vermögensbewertung oder gemischte persönliche und vermietbare Nutzung. Ein erfolgreiches Immobilienprojekt in PACA beginnt mit der Wahl des richtigen geografischen Segments, nicht mit der Suche nach der Immobilie selbst.
Die Regulierung für möblierte Tourismusobjekte, die kommunale Mietobergrenze und die DPE-Anforderungen zeichnen allmählich die Zonen nach, in denen Mietinvestitionen ohne umfangreiche Renovierungen weiterhin rentabel sind. Diese Parameter bereits in der Suchphase zu berücksichtigen, bevor man überhaupt eine Immobilie besichtigt, bleibt der zuverlässigste Weg, um einen Kauf zu vermeiden, der weder zum Budget noch zur vorgesehenen Strategie passt.
