De onderscheid tussen verdeling en overdracht van onverdeelde rechten bepaalt de gehele financiële en fiscale opzet van een uittreding uit de onverdeeldheid. Het verwarren van de twee regimes brengt het risico met zich mee van een meerkost van meerdere punten van overdrachtsbelasting. We lichten hier de mechanismen toe die de populaire gidsen vaak over het hoofd zien.
Verdeling of overdracht van aandeel: de fiscale afweging die de onverdeeldheidsgenoten negeren
Een onverdeeldheidsgenoot die de volle eigendom van een goed wil terugkrijgen, heeft twee verschillende juridische wegen, elk onderworpen aan een eigen fiscaal regime. De verdeling (totale of gedeeltelijke ontbinding van de onverdeeldheid via een notariële akte) is onderworpen aan een verdelingsrecht van 2,5 % van de gedeelde netto activa. De overdracht van onverdeelde rechten tegen vergoeding wordt daarentegen gelijkgesteld aan een vastgoedverkoop en genereert overdrachtsbelastingen die kunnen oplopen tot 5,80 % afhankelijk van het departement.
Ook interessant : Hoe het verschil tussen beits en verzadiger te begrijpen om hout te beschermen?
In de praktijk vertegenwoordigt het verschil tussen 2,5 % en 5,80 % op een goed van gemiddelde waarde een significante kloof. We observeren de laatste jaren een duidelijke tendens om de notariële akte van verdeling te verkiezen boven de pure overdracht, juist om de fiscale last te beperken. Deze keuze is niet onbelangrijk: het vereist dat de transactie wordt gekwalificeerd als een verdeling in civielrechtelijke zin, wat een effectieve ontbinding van de onverdeeldheid impliceert en geen eenvoudige overdracht van aandeel tussen levenden.
Wanneer men een aankoop in onverdeeldheid en terugkoop van aandeel overweegt, moet deze juridische kwalificatie al bij de opstelling van de oorspronkelijke onverdeeldheidsconvenant worden voorzien. Een notaris kan clausules opnemen die de herkwalificatie naar verdeling op het juiste moment vergemakkelijken, wat de fiscale uitkomst veiligstelt.
Ook interessant : De beste plekken om het vuurwerk van 14 juli in Marseille te bewonderen
Berekening van de uitkoop in onverdeeldheid: verder dan het eenvoudige aandeel
De uitkoop reduceren tot “waarde van het goed gedeeld door twee” is een veelgemaakte fout. De netto uitkoop houdt rekening met het resterende kapitaal van de hypotheek, gedocumenteerde persoonlijke bijdragen en de werkzaamheden die door slechts één onverdeeldheidsgenoot zijn gefinancierd.
Laten we het gebruikelijke geval nemen van een ongehuwd stel dat een goed in onverdeeldheid 50/50 heeft verworven. Als een van de partners alleen verbeteringswerkzaamheden (energierenovatie, uitbreiding) heeft gefinancierd, heeft hij een vordering op de onverdeeldheid. Deze vordering wordt in mindering gebracht op de uitkoop die aan de andere onverdeeldheidsgenoot verschuldigd is, op voorwaarde dat de bewijsstukken zijn bewaard.
De vaak vergeten posten in de berekening
- De vervroegde terugbetaling van de gezamenlijke hypotheek, waarvan de kosten van vervroegde terugbetaling (IRA) het totale kostenplaatje van de operatie beïnvloeden en moeten worden opgenomen in de berekening van de netto uitkoop.
- De onverdeeldheidslasten (onroerende voorheffing, verzekering, lopende onderhoudskosten) die onevenredig door slechts één onverdeeldheidsgenoot zijn betaald, die recht geven op een beheersrekening tussen mede-onverdeeldheidsgenoten.
- De latente meerwaarde van het goed, die geen directe invloed heeft op de uitkoop tussen onverdeeldheidsgenoten maar die, in geval van verkoop aan een derde, een belasting op de onroerend goed meerwaarden oproept naar rato van elk aandeel.
We raden aan om een volledige liquiditeitsrekening door de notaris op te laten stellen voordat er enige onderhandeling plaatsvindt. Dit document somt alle financiële stromen sinds de aankoop op en neutraliseert latere betwistingen.
Verlaagd verdelingsrecht van 1,10 %: voorwaarden voor geschiktheid in geval van echtscheiding of ontbinding van PACS
Het tarief van het verdelingsrecht van 2,5 % kent een opmerkelijke uitzondering. In geval van echtscheiding, scheiding van lichaam of ontbinding van PACS, wordt het verdelingsrecht verlaagd tot 1,10 %. Deze verlaging is van toepassing op de gedeelde netto activa, dat wil zeggen de waarde van het goed verminderd met de passiva (restant kapitaal, schulden van de onverdeeldheid).
Om hiervan te profiteren, moet de verdeling plaatsvinden in het kader van de liquidatie van het huwelijksvermogensregime of van de PACS. Een eenvoudige terugkoop van aandeel tussen ex-partners die niet gepacsed zijn, geeft geen recht op het verlaagde tarief: het verdelingsrecht blijft 2,5 %, of de overdracht wordt herkwalificeerd als verkoop met overdrachtsbelastingen van 5,80 % als de opstelling van de akte niet nauwkeurig is.
Notariskosten en bijkomende kosten
Bij het verdelingsrecht komen de proportionele notariskosten, berekend volgens een gereglementeerd tarief per schijf op de waarde van het goed. De klassieke gidsen vermelden zelden dat deze kosten aanzienlijk bijdragen aan de totale kosten van een uitkoop of een minnelijke verkoop.
Daarnaast moet men rekening houden met de bijdrage aan de onroerend goed veiligheid (oude belasting op onroerend goed publiciteit) en, indien van toepassing, de hypotheekkosten als de terugkoop wordt gefinancierd door een lening voor uitkoop. Deze specifieke lening maakt het mogelijk om de vertrekkende lener van de oorspronkelijke lening te scheiden, maar de bank vereist doorgaans een hypotheekgarantie op het goed, wat extra kosten met zich meebrengt.
Onverdeeldheidsconvenant: clausules om te onderhandelen vóór de vastgoed aankoop
Artikel 1873-1 van het Burgerlijk Wetboek staat onverdeeldheidsgenoten toe om een onverdeeldheidsconvenant te sluiten, voor een bepaalde (vijf jaar verlengbaar) of onbepaalde duur. Deze overeenkomst transformeert een onverdeeldheid die men ondergaat in een georganiseerde onverdeeldheid.
Drie clausules verdienen bijzondere aandacht bij de opstelling:
- De voorkeursclausule, die elke onverdeeldheidsgenoot een recht van voorkeur verleent in geval van overdracht van een aandeel aan een derde, waardoor de toegang van een onbekende tot de onverdeeldheid wordt vermeden.
- De waarderingsclausule, die vooraf de methode voor de berekening van de waarde van het goed vastlegt (tegensprekelijke expertise, notariële schaal, gemiddelde van verschillende schattingen), waardoor het risico van blokkering op het moment van de terugkoop wordt verminderd.
- De clausule voor de verdeling van lasten, die de bijdrage van elke onverdeeldheidsgenoot aan de lopende uitgaven en werkzaamheden voorziet, proportioneel of niet naar het gehouden aandeel.
Zonder overeenkomst blijft de onverdeeldheid onderworpen aan het wettelijke regime. Elke onverdeeldheidsgenoot kan dan op elk moment de verdeling provoceren, wat de anderen in een kwetsbare situatie plaatst, vooral als het goed moet worden verkocht via een gerechtelijke veiling wegens gebrek aan een minnelijke overeenkomst.
De keuze tussen een conventionele onverdeeldheid en de oprichting van een SCI hangt af van het totale vermogen, het aantal mede-onverdeeldheidsgenoten en de houdingshorizon. Voor een stel dat hun hoofdverblijfplaats verwerft, biedt een goed opgestelde onverdeeldheidsconvenant een voldoende kader zonder de boekhoudkundige verplichtingen van een burgerlijke vennootschap. Bij meer dan drie onverdeeldheidsgenoten of voor een verhuurgoed biedt de SCI een flexibiliteit in beheer en overdracht die de onverdeeldheid niet kan evenaren.